Artan kiracı-ev sahibi davaları, barınma krizinin yargı alanına yansımasına dair Av. Berat Aslı Han ile görüştük. Han, karşılaştıkları davalar üzerinden verdikleri örneklerle kiracı-ev sahibi davalarında sık görülen anlaşmazlıklara değindi.

Han, haklarını bilen, bilinçli ve yükümlülüklerini yerine getiren kiracıların, kısa sürede evden çıkarılmasının çok da mümkün olmadığının altını çiziyor.

Geçtiğimiz yıl için belirlenen kira zam sınırı, 2024 temmuz ayına kadar uzatıldı. Kira bedellerinin hızlıca artışa geçmesi ile beraber, evini daha önceden kiraya veren ev sahipleri kiracılarını evlerden çıkartıp evleri daha yüksek fiyattan kiraya vermek için birçok yola başvuruyor. Ancak Han, kanunen haklı çıkarmaya sebep olacak konular dışında kiracıları evden doğrudan çıkarmanın kolay olmadığını söyledi. Son süreçte ev sahiplerinin kiracılara zorla imzalattıkları tarih kısmı boş bırakılan tahliye taahhütnameleriyle bu engelleri aşmaya çalıştığını da ekledi.

Mahkeme kapasiteleri aşıldı

Tahliye davalarının katlanarak artması ile beraber sulh hukuk mahkemelerinin kapasitesini aşmış durumda olduğunu belirten Han, duruşmaların bu sebepten dolayı aylar sonrasına verildiğini ifade etti. Davaların sonuçlanması ise bu yoğunluk ile de birlikte yılları bulabilir. Bununla birlikte kiraları artırmak isteyen ev sahipleri ve buna karşı çıkan kiracılar arasında yaşanan gerginliklerin artmasıyla davadan önce arabulucu yoluyla çözüme kavuşturulmaya çalışılacağını ifade eden Han, uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmanın 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale geleceğini söyledi.

Borçlar Kanunu’nun kiracı lehine bulunan hükümleri kiracıyı belli bir raddeye kadar korur durumda. Ancak hukuki sürecin dışında ev sahipleriyle kiracılar arasında yaşanan darp, şiddet ve hatta cinayet vakaları da son süreçte yaygınlaştı.

Rayiç bedel hesabı

Kanunen kira sözleşmesi 5 yılı aşan kiracılar için ev sahiplerinin kira uyarlama davası açma hakkı var. Ancak ev sahipleri bu bedelin hesaplanmasının sonucunda bu bedelin aynı standartlarda, benzer yerde bulunan ve yeni kiraya verilen evlerle aynı olacağını sansa da yanılıyorlar.

Kira uyarlama davasında rayiç bedel hesaplamasında belediyelerin verdiği rakam esas alınıyor. Bu rakam da ortalama ev kiralarından daha düşük oluyor. Ek olarak rayiç bedeli hesaplanırken hakkaniyet indirimi yapılıyor. Hakkaniyet indirimi kiracının uzun süreli düzenli kira ödeyen bir kiracı olması nedeniyle yapılıyor.

Bu sebeplerden dolayı ev sahipleri rayiç bedel hesaplamaktansa kiracıyı çıkartmak istiyor.

Ancak ev sahiplerinin hukuki kılıflarla “pratikleştirmeye” çalıştıkları tahliye süreçlerine karşı kiracıların haklarını bilerek karşı koyması mümkün. Peki sık karşılaşılan örnekler neler?

Ev sahibi geçmişe dönük farkları talep ederse?

Kiracının kirayı düzenli olarak ödüyor olması durumunda ev sahipleri geçmişe bakıyor. Kanunen kira zamlarının o yılın enflasyon oranına göre yapılması gerekiyor. Ev sahibinin ve kiracının anlaştığı durumlarda açıklanan enflasyon oranının altında zam yapılabiliyor. Geçmişe bakıp, karşılıklı anlaşılmış olmasına rağmen yıllara göre yapılması gereken artışlar üzerinden yüklü bir borç miktarı ortaya koyan ev sahipleri kiracıları bu miktar ile tehdit ediyor. Bu miktar üzerinden açılacak bir dava ile uğraşmak istemeyen kiracılar ise direkt evden çıkmayı tercih edebiliyorlar.

Han, bu tür dosyalarla da karşılaştıklarını ifade ederken şu yorumu yaptı:

Kiracı ile ev sahibi arasında yeni zam oranına dair yazılı bir anlaşmada bulunmadığı veya yazılı sözleşmedeki artış koşulu yeniden yazılı olarak değiştirilmediği sürece ev sahibi 5 yıla kadar geriye dönük para isteyebilir. Ancak bu miktarlar hesaplanırken daha yüksek miktarlar söyleyip kiracıyı bu şekilde evden tehdit ederek çıkartmaya çalışan ev sahipleri oluyor. Bundan dolayı bu hesaplamaları bilirkişinin yapmasına varacak süreçlerden geçilmesi kiracının lehine olur.

Ev sahiplerinin yöntemleri bitmiyor

Ev sahiplerinin başvurduğu bir başka yol ise ‘kızım oturacak, kendim oturacağım’ diyerek kiracıyı çıkartmak. Peki böyle bir durumda kiracı ne yapabilir?

Han, bu noktada Borçlar Kanunu madde 350’yi hatırlatıyor. Madde 350’ye göre, kiraya veren kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Böyle bir durum ile karşı karşıya kalan kiracı çıkmak istemiyorsa, dava süreci boyunca evden tahliye edilmez, evde kiracı olarak kalmaya devam edebilir. Ancak hukukta kural olarak dava konusu kesinleşmeden icraya koyulabilir. Yani ev sahibi ilk derece mahkemesinde karar çıktığı takdirde, tahliye kararı kesinleşmeden yani istinaf yolu hala açık iken icraya koyabiliyor. Ancak bu davalarda tehiri icra yani icranın durdurulması yolu açık.

Eğer kiracı, bu durum sonucunda çıkmaya karar verdi ise dikkat etmesi gereken bazı şeyler var. Bunlara dikkat edilmesi gerekiyor çünkü eğer ev sahibi, kiracı çıktıktan sonra evi 2 yıl içerisinde kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler dışında birisine kiralar ise, kiracının buna karşı tazminat davası açma imkanı var.

Sendika.Org