Ev sahibi ve kiracı davalarında getirilen arabuluculuk zorunluluğu kiracıları ev sahipleri karşısında hangi konularda avantaj sağlayabilecek? Kiracıları bekleyen yeni riskler neler neler?
7. Yargı Paketi’nde kiralayan-kiracı ilişkisinden kaynaklı açılacak davalarda ilamsız tahliye hariç arabuluculuk dava şartı olarak getirildi. Kira ilişkisinden kaynaklı olarak ödenmeyen kira alacağı, kira miktarının tespiti ve çeşitli sebeplerden (ihtiyaç sebebiyle, tadilat sebebiyle vs.) kaynaklı tahliye gibi kira uyuşmazlığından kaynaklanan durumlarda dava açılmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulacak. Bu süreçte arabuluculukta da anlaşılamazsa sonrasında dava açılabilecek. Uygulama 1 Eylül 2023’ten itibaren başlayacak.
Özellikle son yıllarda kiralardaki hızlı artıştan kaynaklanan dava yükünü azaltmak için yapılan bu düzenleme kiracıları ev sahipleri karşısındaki konumunu ne yönde etkiliyor? Kiracıların daha avantajlı ve daha dezavantajlı geldikleri konumları inceledik.
Kiralardaki hızlı artıştan kaynaklı ev sahipleri kiracılarını evlerinden çıkarmaya çalışıyor. Kirasını düzenli yatıran ve ciddi bir şikayet almayan kiracının evinden çıkarılması kanunen oldukça zor olsa da çok sayıda dava mevcut. Ancak tahliye davalarının arabuluculuğa gidecek olması, evinden çıkmak istemeyen kiracılara bir haftayla bir ay arasında değişebilecek kadar daha süre kazandıracak.
İlamsız tahliye, yani kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle işletilen icra yoluyla tahliye süreci arabulucuğun dışında tutulsa da ilamsız tahliye kararına yapılan itirazla süreç arabuluculuğa çekilebilir. Ev sahibi itirazın iptali davası açmak zorunda kalır. Bu dava da yine arabulucuya gitmek zorunda kalacaktır.
Tahliye davalarının yanı sıra ev sahiplerinin açabileceği kira tespiti ya da çeşitli uyuşmazlıktan kaynaklanan davalarında sürecin uzaması kiracılar açısından avantajlı olabilir.
Arabulucuya giden anlaşmazlık konusu ödenmeyen kira bedeli ise süreç kiracı lehine işletilebilir. Dava yoğunluğunun da eklenmesiyle uzayan dava sürelerini koz olarak kullanabilen kiracı, ev sahibini toplam borcundan daha azını almaya ikna edebilecek konuma geçmiş olacak.
Her ne kadar kiracı lehine çevrilebilecek durumlar olsa da arabuluculuk süreçleri, mülksüzler aleyhine işleme odaklıdır. Pek çok kişi hukuki süreç hakkında az bilgi sahibi olduğundan ve avukat desteği imkânı zayıf olduğundan arabulucu karşısında dezavantajlı bir konumda oluyor. Çünkü arabuluculuk hak temelli işleyen bir mekanizma değil. Kanunlardan doğan haklardan ziyade tarafların ‘orta yolu’ bulması temelli işliyor. Böyle olunca da masadaki dezavantajlı tarafın ‘anlaşma’ adı altında hak kayıpları da yaygın ve fazla olacaktır.
Arabulucular ücretlerini masadaki taraflardan alıyor. Dolayısıyla anlaşmanın sağlanması arabulucuların tercih edeceği bir durum. Bu da arabulucuları tarafları anlaşmaya ikna etme çabasını artırıyor. Arabulucudaki anlaşma anlaşmazlık konusuna göre kiracı aleyhine işleyebilir.
Sendika.Org
