Kentsel dönüşüm tartışmaları geçen hafta, Okmeydanı’nın riskli alan ilan edilmesiyle yine alevlendi. Deprem diye çıkılan bu yolda rant iddialarından geçilmez oldu. Üstelik dönüşüm projeleri neden daha çok Tarlabaşı, Sulukule gibi “makbul olmayan” vatandaşların oturduğu yerlerden uygulanıyordu? Mahalleyle birlikte, orada yaşayanların yaşam standardını iyileştirmenin bir yolu yok muydu? Tüm bu soruları, kentsel dönüşüm yapılan mahallelerde yıllardır çalışan Yrd. Doç. Dr. Erbatur Çavuşoğlu’na sorduk.

İstanbul’daki şimdiye kadar kentsel dönüşüm alanı olarak belirlenen mahalleler neye göre seçildi?
Bunun tek cevabı var: rant… Dönüşüm yapılan yerlerde fakirler, orta sınıflar istenmedi. Zenginler için bu alanlar yeniden yapıldı. Kullanıcı kimliği değişti. Bu mahallelerin hedef seçilmesinin bir sebebinin de oraların etnik kimliği olduğunu söyleyebiliriz. Etnik temizlik, “genocide,” bir etnik grubu yok etmek demektir. Bunun planlamadaki karşılığına biz “spacioside” diyoruz, yani “mekankırım..” Filistin halkının yerinden edilmesiyle uluslararası literatüre girmiş bir kavram bu. Ölümle sonuçlanmayan ama insanları yaşam alanından kopardığınız sürgün politikası…

İstanbul’daki kentsel dönüşüm politikasını, İsrail’in Filistinlilere yaptığına mı benzetiyorsunuz? 
Böyle söylenebilir. Türkiye’de Sulukule bir mekankırım olarak okunabilir. Tarlabaşı da öyle. Orada Kürtler, Romanlar, mülteciler, travestiler gibi, birinci sınıf vatandaş sayılmayan kesimler vardı. Dolayısıyla, kentsel dönüşümü, iktidarın ayrımcılık politikasının mekanda gerçekleşmesi olarak görmek mümkün. Okmeydanı da son dönemdeki bütün toplumsal olayların en ateşli olduğu noktalardan biri. Hem orada Aleviler olduğu için hem de siyasi örgütlenmeler nedeniyle hedef seçilmiş olabilir.

Mahalleyi yıkıp yeniden yaptığınızda, orada emlak fiyatlarının yükselmesi, sonra da orada oturan insanların değişmesi kaçınılmaz değil mi?
Bununla ilgili dünyada çok ilginç örnekler var. Diyorlar ki, bir mahalleyi mahalle yapan, orada yaşayan insanlardır, sadece mal sahipleri değil aynı zamanda kiracılardır. Buna göre önlemler alıyorlar. Çok bilinen örneklerden biri, Berlin’de Türklerin yaşadığı Kreuzberg mahallesi… Yenilemeden sonra, 20 sene boyunca kira artışını durdurdu devlet. Bunu yapmasaydı, kiralar artacaktı, kullanıcı gidecekti. Üstelik çok çabuk da eleyebilecekleri bir gruptu; göçmenler… Ama kiralar artmadığı için kullanıcı mahalleyi terk etmek zorunda kalmadı.

Evlerin değeri artmadı mı?
Satılırken artmış olabilir ama kira getirisi çok yüksek olmadığı için orada yaşamaya gidenler aldı evi. Bizdeki gibi spekülatif satış söz konusu değil. 20 senelik süre geçtiğimiz sene doldu. Ve kiralar artmaya başladı. Şimdi bölge değişiyor ve bu sorunla nasıl mücadele ederiz, diye düşünüyorlar. Biz bu noktalardan epeyce uzağız. Bizde, zaten kiracıların hiçbir hakkı yok. Kentsel dönüşüm mahallelerinde çoğunlukla nüfusun yüzde 50’den fazlası kiracı. Onlar için özel politika uygulamazsanız mahallelinin yarısını kaybedersiniz. Ondan sonra da aynı mahalleyi yeniden kurmak mümkün değildir.

Biz, kentsel dönüşümde Sulukule, Tarlabaşı gibi yerlerdeki sosyal sorunları oradaki insanlarla birlikte şehrin ücra noktalarına transfer ediyoruz. Dünyada nasıl yapılıyor bu? 
Kentsel dönüşümü yapılaşmanın yanısıra o alanda bir köhneme sorunu varsa, bir takım sosyal sorunlar varsa bundan kurtulmak için yapıyorlar. Bunun için önce, çevre projelerindeki Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporu gibi kentsel dönüşüm projelerinde Toplumsal Etki Değerlendirmesi (TED) raporu hazırlıyorlar. Mevcut kullanıcının yaşam standardı nedir, nerelere gidiyor, çocukları nasıl bir eğitim alıyor, hastalar hastaneye gidebiliyor mu, çöpler toplanıyor mu… Bunları tesbit ediyor ve sonra “Bu proje yapılırsa ne olur” diye bir kestirmede bulunuyorlar. Genellikle projenin kabul edilmesi için, bölgedeki mevcut sorunları çözmesi gerekiyor. Bütün kentsel dönüşüm projelerinde sorulan ilk soru, istihdamdır. “Bu proje, bölgede işsizlikle ilgili nasıl bir çözüm sağlıyor?”

Bir kentsel dönüşüm projesi, istihdam sorununu nasıl çözebilir?

İş alanları yaratarak. Kentsel dönüşüm sadece konut yapmak değildir. O bölgede sokakların güvenli olmaması, ticarete uygun olmaması gibi sorunlar olabilir. “Biz bunları yeniden yapıp, insanların gece gündüz kullanabildiği, dolayısıyla ticaretin daha aktif olduğu bir yer haline getireceğiz” diyebilirler.

Siz, mevcut kullanıcının mahalleden gitmemesi için fiyatların baskılanmasından bahsediyorsunuz ama serbest piyasada bir malın değerini arz talep belirler. Şehrin göbeğinde, çok kıymetli bir alanda fiyatları baskılamak olumsuz sonuçlar doğurmaz mı?

Baskılamak değil, oradaki değer artışını kamuya kazandırmaktan bahsediyorum ben. Bütün dünyada planlama şöyledir: Siz kentin çeperinde bir arsa satın alırsınız. Şehir o tarafa doğru büyürse, 100’e aldığınız arsanın değeri 400’e yükselir. Devlet “Değer artışını yaratan şehrin kendisi ya da oraya altyapı götüren belediye. Sen o değer artışının tamamına el koyamazsın. Biz bunu alırız ve kamuya dağıtırız” der. En kapitalist ülkelerden ABD de böyle der. Rant, üretmeden bekleyerek para kazanmaktır. Bunun önüne geçmek için bir sürü uygulama vardır.

Ne tür uygulamalar?
Bazı devletler bu değer artışının tamamını, ya da bir kısmını vergi olarak alır. Ya da “Burada geliştireceğiniz projenin yüzde 25’i yoksullar için olacak” der. Kapitalist ülkelerin de daha vahşi olanı, daha kontrollü olanı var. Türkiye daha vahşi olanlardan. Elbette yatırımcının da oradaki artı değerden payı olacak, ama bu pay sınırlandırılmadığı anda, Avrupa’nın en yüksek binası Sapphrie yetmiyor, daha da yüksek bir şey isteniyor, Zorlu, Sapphire kadar yüksek bina izni verilmediği için ağlıyor. Şehrin içinde her yer inşaata dönüşüyor. Çünkü inşaat para ediyor ve vergilendirilmiyor.

Sapphire’de kazanç İBB bütçesinin üçte biri

Bakın Sapphire’de 100 bin metrekare civarında bir inşaat alanı ekstra ve kaçak olarak yapıldı. Orada bir metrekare alanın değeri 10 bin euro. Sonuçta, elde edilen ekstra kazanç İstanbul Büyükşehir Belediye bütçesinin üçte biri. Bu durumda, kimsenin aklına orada küçük bir park varsa, “orası park olarak kalsın” demek gelmiyor. Bu rant artışını durdurmak değil ama kontrol etmek ve kamu yararına döndürmekten bahsediyorum ben , tüm dünyada yapıldığı gibi…

“DEPREM” DEYİP MALINA ELE KOYUYORLAR

Tüm bunlar birilerine rant sağlıyor olsa da bir yandan da ciddi bir deprem politikasıyla örtüştüğü söylenebilir mi?
İstanbul’da samimi bir deprem politikası yok. Sadece insanları depremle korkutup mallarına el koymanın yolları aranıyor.

Samimi deprem politikası nedir?
Zemin kontrollerini yaparsınız, jeolojik etüdleri her yerde güncel ve gerektiğinde 1/1000 ayrıntılı ölçekte yaparsınız. Bu alanları belirledikten sonra plan yaparsınız. Ayrıca bina kontrollerini yaparsınız. Bunu geçim derdindeki vatandaş yapamaz. İstanbul’un en önemli projelerinden biri bu olmalıdır. Umarım haklı çıkmam ama İstanbul’da deprem olursa kötü yapılaşmadan dolayı insanlar ölecek. 15 sene boyunca bunları yapmamak ihmaldir.

Jeolojik etüdler yok mu şu an?
Çok eski ve birbiriyle çelişen raporlar var. Jeolojik açıdan sakıncalı yerde, imar kararları veriliyor. Mesela, TOKİ’nin yaptığı yerler bile taşkına maruz kalıyor. İstanbul’da depremle ilgili örnek proje yapan bir belediyeden bahsedemem. Bu AK Partili belediyeler için de böyle CHP’liler için de… Kentsel dönüşümdeki amaç gayrimenkul geliştirmek. Geliştirilen gayrimenkul değerini toplum kesimlerine dağıtmak, birilerine rant kazandırmak, bu arada seçmen desteğini almak. Seçimlerde herkes “Yeni imar planımızla geliyoruz, emsal artışı olacak” diyordu. Seçmen de ona oy veriyor.

Nerelerde risk var da proje geliştirilmiyor?
Mesela, Avcılar, mesela Güngören… O kadar çok yer var ki… İstanbul’da 2 milyondan fazla binanın yüzde 70’inin bir mimar, plancı yada inşaat mühendisi kontrolü olmaksızın yapıldığı biliniyor. Bu binalar riskli. Bunların kontrollerin yapılması gerekiyordu. Yapılmadı. Güçlendirilen ya da yıkılıp yendien yapılan bina sayısı çok az. Bu konuda bir istastik açıklanmaması da bir problem. Ama bence 10 bini bulmaz. Bu söyleşiyi okuyan herkes, kendi mahallesindeki bina kontrollerini, ve yıkılıp yapılan binaları düşünerek bu sonuca varabilir aslında.

Herkes o binalarda dolar görüyor

Gayrimenkul projelerinde yaratılan ranttan ne kadarı mülk sahibine veriliyor?
Çok çeşitlilik gösteriyor. Ne kadar uzun süre direnirseniz o kadar para alıyorsunuz. Ayrıca süreç şeffaf yürütülmüyor. “Mülküne karşı projeden yer verilecek” deniyor. Ama nerden vereceksin, aynı yerden mi, aynı blokta mı, aynı metrekarede mi? Bu net olmuyor. Ayrıca kimisinin hisseli mülkü var, kimisinin sadece tapu tahsis belgesi var. Bu mülkiyet sorunları da mülk sahibinin aleyhine işliyor.

“Mal sahibi direnince kazanıyor” dediniz. O süreçte neler oluyor?
Belediye önce bire bir veriyor. 100 metrekarelik eve 100 metrekarelik yeni ev… Bu aşamada direnci kıramazsa “İmar planını üç katlı yaptım sana bire iki veriyorum”diyor. Çünkü cebinden vermiyor ki! Ama ne oluyor, şehir yükseliyor, şehir yağmalanmış oluyor. Giderek “Tamam 10 katlı olsun. Üçünü sana veriyim, yedisini müteahhitle ben paylaşayım” diyebiliyor. Fikirtepe’de olan buydu. Fikirtepe’de mimarlar, plancılar biz böyle bir yoğunluk artışına, yükselmeye karşı çıktık. Vatandaş “Size n’oluyor. Biz mutluyuz” dedi. Bunun çok uç örneğini, Bursa’da bir ilçede yaşadım.

Orada ne oldu?
İki bin nüfuslu bir yerde 200 bin kişilik bir toplu konut alanı planlamışlar. Birinci sınıf tarım toprağı imara açılıyor! Herkese onar yirmişer konut veriliyor. “Orası vatanın bir toprağı, hepimizin hakkı var. Bunu yağmalayamazsın” dediğinde “Sana n’oluyor” diyorlar. Herkesin gözü dönmüş, herkes o binalarda dolarlar görülüyor. Böyle bir ortamda sizin “kamu yararı” demeniz tuhaf karşılanıyor. Kamunun, bunu yapması lazım, ama o kendisi spekülatör gibi davranıyor.

Peki bu Fikirtepe’de bahsettiğiniz yoğunluk artışı, tüm dönüşüm projelerinde var mı?
Tüm kentsel dönüşümlerde inşaat alanı en az iki katına çıkıyor. Hem yeraltına doğru, hem de gökyüzüne doğru uzatılıyor bina. Buna gökdelen ya da yerdelen diyebiliriz. Bu iki kat nüfus, iki kat araba, iki kat atık, iki kat kanalizasyon demek. Parkı yüzde 30 büyütseniz  bile daha yoğun bir parktan bahsediyoruz.

Yasaya göre kişibaşına 10 metrekare yeşil alan düşmesi lazım iki metrekare bile düşmüyor şu anda. Üstelik genelde açık alanları da inşaat alanı olarak kullanılıyor. Oysa açık alanlar deprem politikası açısından da çok önemli. Bu insanlar depremden sonra parkta yatarken kavga ettiler çünkü parkta yataklarını koyacakları yer yoktu.

Yasayla denetlenmiyor mu bunlar, yasaya aykırıysa nasıl çıkıyor bu imar planları?
İmar planlarında çeşitli yalan söyleme, hukuka takla attırma yolları var. En fazla dava açılıyor, iptal kararı çıkıyor. Sonra bir şeyi değiştirip yeniden plan üretiyorlar. İstanbul’da Dalan dönemi hukuka uyduramaya gerek duymadan direkt usulsüzlük dönemidir. 2000 sonrası imar planları hukuka uydurulmuş usulsüzlükler dönemidir.

Daha dezavantajlı durumdayız

Tüm bunlardan sonra, deprem açısından daha dezavanatajlı bir noktada mıyız?
Evet. Deprem yönetmeliğine göre yapılan yapılar daha güvenli… Ama depremde sığınmak üzere hangi açık alanları kazandık? Deprem nedeniyle şu anda mevcut riskli konut stoğumuzun yüzde kaçı kontrol edildi ve dönüştürüldü? Bu soruların yanıtları bile tabloyu açıkça ortaya koyuyor.