Küresel finans krizi için, “En kötüsü geride kaldı” avuntusuna sığınanlar Dubai depremi ile yeni bir şoku daha yaşıyorlar. 2000’li yılların likidite bolluğu ile üfürülen balonların bazıları da zengin Arap emirliklerinde, buralardaki şaşaalı gayrimenkul sektörlerinde. Dubai bunlardan biri ve belki de en önemlilerinden. Dubai’deki gayrimenkul balonunun patlaması, bilenler için sürpriz olmadı. Eli kulağındaydı. Olanların İstanbul ile ilgisi ne?

Anlatalım; Dubai de, İstanbul gibi “küresel finansal merkez” olma iddiasında. Ortadoğu, Kafkaslar, Doğu Akdeniz, Balkanlar’a hükmedecek küresel finans karakolu için İstanbul, Dubai ve Moskova çekişiyorlar. Ne mi yapıyorlar? Devasa gökdelenler, rezidanslar, ofis binaları, alışveriş merkezleri… Kısaca, küresel kapitalizmin dev şirketlerinin kontrol kulelerini oluşturacak gayrimenkuller… Buralarda görevli üst düzey personel için villalar, lüks siteler, yeme-içme mekânları, çocukları için özel okullar, beklentilere cevap verecek her tür donatı…

***

Dubai’nin, “Bölgenin Finans Merkezi” olma iddiasıyla başlattığı devasa yatırımlara, yabancı sermaye ve sıcak para baronları da önemli yatırımlar yapmışlardı. Küresel krizle birlikte, yapılamayan satışlar, askıya alınan yatırım niyetleri, Dubai’de dev projeleri de arka arkaya sarstı. Son bir yılda sadece Dubai’de 30 milyar dolara yakın konut projesi iptal edildi. 2008’e kadar Dubai’de gayrimenkuller inşaat başlamadan satılıyor ve sürekli prim yapıyordu. Global krizle son bir yılda ofis fiyatları yüzde 60, rezidans fiyatları yüzde 50 düştü. Tamamlanmış ofislerin yüzde 60’ı aylardır kiracı bekliyor.

Dubai’nin lokomotif kuruluşu ve hükümetin sahip olduğu Dubai World ile bu şirkete bağlı Nakheel şirketi, bu yarışta havlu atmanın eşiğine geldiler. Dubai World’ün, ağustos ayı itibarıyla 59 milyar dolar borcu var ve bu borcun ödemelerinin gelecek yıl mayıs ayına kadar ertelenmesi talebinde bulunuyor. Dubai’nin toplam borcu ise 80 milyar dolar tutarında. Bankacılık kaynaklarına göre, risk alan bankalar arasında HSBC, Standard Chartered ve Singapur merkezli DBS Group var. Japonya, Güney Kore ve Avustralya inşaat firmalarının da güç duruma düşebileceği yorumları yapılıyor.

Dubai World ve Nakheel’in borç ödemelerini 6 ay askıya alması, riskli yatırım araçlarından kaçışı hızlandırdı. Hisse senedi ve emtia gibi riskli yatırım araçlarından çıkan yatırımcılar dolar almaya başladı. Dolardaki hızlı değer artışı, altındaki rekor artışı durdurdu.

***

Dubai’nin başına gelenleri bir de İstanbul için gözlerinizin önüne getirin. İstanbul da bir süredir “finans merkezi” olma iddiasıyla gökdelenlerle donatılıyor. Levent-Maslak aksını boydan boya donatan ofis-rezidans, AVM türü devasa yapılara, trafik keşmekeşi karşısında, onu dengeleyecek yeni bir Merkezi İş Alanı (MİA) düşünülüyor ve bunun için Anadolu yakasında, Ataşehir-Kartal bölgesi seçildi. Ankara’dan SPK, kamu bankaları, BDDK, belki Merkez Bankası da buralara taşınarak “finans merkezi” hedefine doğru ilerlenecek. Ama esas hedef, küresel kriz atlatıldıktan sonra. Uluslararası bankaların, mali kuruluşların, çokuluslu şirketlerin bölgesel karargâhları için İstanbul’u seçmelerini sağlamak. Bu yapıları onlara satmak, kiralamak… Ama, bunun için Dubai ve Moskova da yarışıyor. Dubai, bu yarışta alması beklenen yarayı aldı. İstanbul’daki gayrimenkul stoku için de çok umutlu konuşulmuyor. Satılıklar satılmıyor, kiralıklar yeterince ve beklenen fiyatlarla kiralanmıyor. Hem ofis hem rezidanslar için müthiş bir stok var, AVM enflasyonu yürek hoplatıyor. Sadece Dubai’de yaşananlara yakın bu benzerlik bile Türkiye’den bir sıcak para çekilişine ve kur şokuna yol açabilir.

Tıpkı Dubai’de olduğu gibi, İstanbul’daki gayrimenkul sektöründe de önemli ölçüde dış kaynak var. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında yabancı yatırım var, dışarıdan kullanılmış önemli ölçüde dış borç var. Özel sektörün uzun vadeli dış borç stoku 2009 Eylül’ünde 133 milyar dolar dolayında. Bunun 25 milyar doları, inşaat ve gayrimenkul sektörlerindeki firmalar tarafından gerçekleştirilmiş. Sadece imalat sanayiinin ve bankaların borçlanmaları da buna yakın düzeylerde. Varın, sektörün dış kaynağa bağımlılığını siz düşünün. Bu dış kaynağa dayalı inşaat hamlesinin başına, umalım Dubai’de olanlar gelmesin. Ama, kesin olan bir şey var: Aynı yolun yolcuları, daha doğrusu yarışçıları bunlar… Dubai’deki havlu atmak üzere, İstanbul’dakilerin “yırtması” bakalım mümkün olacak mı?